캘거리 한인 부동산 변호사 | Korean Real Estate Lawyer

RPR with compliance란

토지현황측량도(Real Property Report, RPR)는 앨버타주 등록 측량사가 작성하는 도면으로, 경계선과 건물의 위치, 무단 침범 여부를 표시합니다. 여기에 시의 준수 확인 도장(compliance stamp)이 있어야 건축물이 해당 시의 조례에 부합한다는 확인이 됩니다.

무엇을 걸러 내나: 차고나 울타리가 옆집 또는 시 소유지로 넘어간 경우, 데크나 창고가 조례를 위반한 경우, 증축하려는 위치에 지역권이 지나가는 경우, 등기부상 표시와 실제 현황이 다른 경우입니다.

권원보험은 이를 대체하지 못합니다. 권원보험은 소유권 이력상의 문제를 보장할 뿐, 건물이 실제로 경계를 넘었는지 조례를 위반했는지는 알려 주지 않습니다. 매도인이 비용과 시간을 이유로 권원보험으로 대신하자고 제안하는 경우가 많은데, 이를 받아들이면 그 문제는 매수인의 책임이 되고, 되팔 때 다음 매수인이 다시 요구할 가능성이 높습니다.

저희 권고는 명확합니다. 계약 조건을 해제하기 전에 RPR과 준수 확인 문제를 정리하십시오. 잔금일이 임박해서 발견하면 선택지가 거의 없습니다. 관련 내용은 권원보험 안내도 참고하십시오.

3. 콘도는 서류를 한 겹 더 봐야 합니다

콘도를 산다는 것은 한 세대를 사는 동시에 관리단에 가입하는 일입니다. 다음 서류를 반드시 확인하셔야 합니다.

• 적립금 실사 보고서(reserve fund study): 건물의 장기 수선 계획과 자금이 충분한지
• 최근 총회와 관리위원회 회의록: 분쟁, 누수, 소송 등 진행 중인 문제가 드러납니다
• 재무제표와 예산
• 관리규약과 규칙: 반려동물, 임대, 단기임대, 인테리어 제한
• 특별부담금(special assessment) 예정 여부

곧 부과될 외벽이나 지붕 공사 부담금이 수만 달러일 수 있는데, 이 정보는 서류에 다 적혀 있고 다만 끝까지 읽는 사람이 드물 뿐입니다. 저희가 핵심 조항을 한국어로 설명해 드립니다.

4. 비캐나다인 주택 취득 금지법: 2027년 1월 1일 만료

연방 비캐나다인 주거용 부동산 취득 금지법은 현재도 유효하며 2027년 1월 1일에 만료됩니다. 그때까지 비캐나다인은 캘거리를 포함한 인구조사 대도시권에서 주거용 부동산 취득에 제한을 받습니다.

여러 예외가 있습니다. 요건을 갖춘 유학생, 취업허가를 소지한 임시 거주자, 난민, 그리고 일부 공지와 상업용 부동산이 이에 해당합니다. 다만 예외마다 캐나다 체류 기간, 세금 신고 이력, 기존 보유 부동산 수 등 구체적 요건이 있어 사안별로 판단해야 하며, 주변에서 들은 이야기에 의존하시면 안 됩니다.

위반의 결과와 시점의 문제

위반 시 벌금이 부과될 수 있고, 법원이 해당 부동산의 강제 매각을 명할 수 있습니다. 법이 보는 기준은 매입 행위가 이루어진 시점이지, 입주한 시점이 아닙니다.

만료가 임박한 지금은 언제 계약하고 언제 잔금을 치르는지가 매수 가능 여부를 직접 좌우합니다. 계약서에 서명하기 전에 확인하십시오. 서명 후에 문의하시면 늦습니다.

5. 세무상 비거주자의 매도: 매물로 내놓기 전에 준비하십시오

캐나다 세무상 비거주자가 캐나다 부동산을 매도할 때는 국세청(CRA)에 완납 증명서(Section 116 Clearance Certificate)를 신청해야 합니다. 증명서가 발급되기 전까지 매수인은 매매대금에서 상당한 금액을 원천징수하여 국세청에 납부할 법적 의무가 있습니다.

이 절차는 보통 수개월이 걸립니다. 잔금을 치른 뒤에 시작하면 매도 대금의 상당 부분이 오랫동안 묶이게 되며, 저희가 가장 자주 받는 상담 중 하나입니다.

한 가지 유의하실 점은 “세무상 거주자”의 판단 기준이 이민 신분과 완전히 같지 않다는 것입니다. 한국에 계신다고 해서 자동으로 비거주자가 되는 것도, 그 반대도 아닙니다. 올바른 순서는 세무상 신분을 먼저 확인하고, 매물 시점을 정하며, 동시에 증명서 신청 자료를 준비하는 것입니다.

6. 모기지, 재융자, 포클로저

저희는 모기지와 재융자 등기와 서류, 그리고 사인 간 대출의 담보 설정도 처리합니다. 상환에 어려움이 생겼거나 은행으로부터 법원 서류를 받으셨다면 포클로저(foreclosure) 담당에게 최대한 빨리 연락 주십시오.

앨버타주의 포클로저는 법원을 통해 진행되며 중간에 여러 시점이 있습니다. 일찍 개입할수록 선택지가 많습니다. 상환 유예 기간을 신청하거나, 직접 매도하여 잔여 지분을 보전하거나, 대주와 상환 조건을 재조정하는 방법이 있습니다. 서류를 받고 방치하는 것이 가장 나쁜 선택입니다.

7. 상업용 부동산 매입

사업장 건물이나 투자용 상업용 부동산을 매입하실 때는 주택과 확인 사항이 다릅니다. 용도지역과 허용 용도, 기존 임차인의 임대차 승계 조건, 환경 관련 부담(특히 주유소, 세탁소, 정비소 부지), 건축물의 시설 상태, 그리고 GST 처리 방식을 확인해야 합니다.

사업체를 인수하면서 건물이 함께 넘어오는 경우에는 거래 구조 자체를 먼저 정해야 합니다. 관련 내용은 비즈니스법 안내를 참고하십시오.

담당 변호사

심재헌 변호사 Jae Shim　Shim Law 설립자 · Senior Legal Counsel　|　한국어 · 영어

심재헌 변호사는 2014년 Shim Law를 설립했으며, 가족법, 고용법, 소송, 중재, 포클로저 분야를 담당합니다. 상담부터 협상, 법정 대리까지 한국어로 직접 소통하실 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

1. 앨버타주에서 집을 살 때 집값 외에 얼마나 준비해야 하나요?
2. 변호사 비용, 토지 등기 수수료(가액 5,000달러당 5달러, 소유권과 모기지 각각), 권원보험, 모기지 관련 비용, 주택 검사비, 그리고 재산세와 콘도 관리비 정산이 주요 항목입니다. 이 주에는 취득세가 없어 BC주나 온타리오주보다 상당히 적습니다. 계약 전에 예상 금액을 산정해 드릴 수 있습니다.
3. 매도인이 측량도 대신 권원보험으로 하자고 합니다. 괜찮을까요?
4. 받아들이실 수는 있지만 무엇을 포기하는지는 아셔야 합니다. 권원보험은 건물이 경계를 넘었는지, 조례를 위반했는지 알려 주지 않으며, 이후 그 문제는 매수인의 책임이 됩니다. 되팔 때 다음 매수인이 측량도를 요구할 가능성도 높습니다. 특별한 사정이 없다면 RPR과 준수 확인을 받으시길 권합니다.
5. 유학생인데 캘거리에서 집을 살 수 있나요?
6. 연방 취득 금지법에는 요건을 갖춘 유학생에 대한 예외가 있지만, 캐나다 체류와 세금 신고 기간, 학업 과정의 종류, 부동산 가격 상한 등 구체적 요건이 있습니다. 해당 여부는 사안별로 확인해야 하므로 계약서에 서명하기 전에 상담하십시오. 금지법 자체는 2027년 1월 1일에 만료됩니다.
7. 한국에 있는데 캘거리에서 집을 살 수 있나요?
8. 취득 금지법이 본인에게 적용되는지에 따라 달라집니다. 적용되지 않는 경우라면 대부분의 절차를 화상 회의와 전자 문서로 진행할 수 있고, 대면 서명이나 공증이 필요한 서류는 주한 캐나다 대사관 등을 통해 처리합니다.
9. 캘거리 집을 팔려고 하는데 저는 캐나다 세무상 비거주자입니다.
10. 국세청에 완납 증명서(Section 116)를 신청하셔야 합니다. 발급 전까지 매수인은 매매대금에서 상당한 금액을 원천징수하여 납부할 의무가 있습니다. 절차에 보통 수개월이 걸리므로 매물로 내놓기 전부터 준비하시고, 잔금 후에 시작하지 마십시오.
11. 콘도를 살 때 추가로 확인할 것이 있나요?
12. 적립금 실사 보고서, 회의록, 재무제표, 관리규약을 반드시 검토하셔야 하며, 특히 예정된 특별부담금이 있는지 확인해야 합니다. 저희가 핵심 내용을 한국어로 설명해 드립니다.
13. 은행에서 법원 서류가 왔습니다. 아직 방법이 있나요?
14. 대개 있습니다. 다만 시간이 관건입니다. 앨버타주의 포클로저는 법원 절차이고 중간에 여러 시점이 있어, 일찍 개입할수록 상환 유예 신청, 직접 매도를 통한 잔여 지분 보전, 대주와의 조건 재조정 같은 선택지가 남아 있습니다. 미루지 마십시오.
15. 이혼하면서 집을 정리해야 합니다. 부동산과 가족법을 같이 봐 주시나요?
16. 가능합니다. 한 사무소에서 처리하므로 명의 이전, 모기지 승계, 재산분할 조건을 따로 설명하실 필요가 없습니다.