Para sa maraming pamilyang Pilipino, ang pagbili ng unang bahay ang pinakamalaking pinansyal na desisyong gagawin nila sa Canada. Kapag may problemang natuklasan lamang pagkatapos ng closing, maaaring mahirap at magastos itong ayusin.
Nagbibigay ang Shim Law ng serbisyo sa real estate sa Tagalog. Ipapaliwanag namin ang purchase contract, mga bayarin, at posibleng panganib upang maunawaan ninyo ang transaksyon bago kayo pumirma.
Konsultasyon: 403-476-2011 (local 101)
Address: 634 – 6 Ave SW, Unit #810, Calgary, AB
Sa Alberta, karaniwang kailangan ang abogado upang makumpleto ang paglipat at pagpaparehistro ng titulo ng ari-arian. Ang realtor ang tumutulong sa paghahanap ng bahay at pakikipagkasundo sa presyo at iba pang terms. Sinusuri naman ng abogado ang titulo at mga dokumento, pinangangasiwaan ang pera sa trust, at tinitiyak na maayos ang pagpaparehistro.
Malaking katipiran ito kumpara sa ilang ibang probinsya. Walang land transfer tax ang Alberta at wala ring provincial foreign-buyer tax. Para sa transfer of land at mortgage, ang registration fee ay karaniwang $50 plus $5 sa bawat $5,000 ng halaga ng lupa o principal amount ng mortgage.
Halimbawa, para sa bahay na nagkakahalaga ng $600,000 na may mortgage na $450,000, humigit-kumulang $1,150 ang kabuuang registration fees para sa transfer at mortgage. Hindi pa kasama rito ang bayad sa abogado, title insurance, iba pang mortgage fees, home inspection, at adjustments sa property tax o condo fees.
Ano ang RPR with compliance
Ang Real Property Report (RPR) ay planong inihahanda ng isang rehistradong Alberta Land Surveyor. Ipinapakita nito ang hangganan ng lote, lokasyon ng mga gusali at iba pang improvements, at anumang nakikitang paglagpas sa hangganan. Maaari rin itong isumite sa munisipalidad para sa compliance review upang malaman kung sumusunod ang nakikitang improvements sa mga kaugnay na bylaw.
Maaaring makita sa RPR ang garahe o bakod na lumampas sa kalapit na lote o pampublikong lupa, deck o shed na maaaring hindi sumusunod sa bylaw, easement o right-of-way na nakaaapekto sa planong pagpapagawa, at pagkakaiba ng titulo at aktuwal na kalagayan ng lote.
Magkaiba ang RPR at title insurance. Ipinapakita ng RPR ang aktuwal na lokasyon ng mga gusali at improvements kaugnay ng property boundaries. Ang title insurance ay nagbibigay ng coverage para sa ilang title at off-title risks, depende sa policy, ngunit hindi nito pisikal na sinusukat o ipinapakita ang mga hangganan. Kung title insurance ang iniaalok kapalit ng kasalukuyang RPR with compliance, alamin muna kung anong mga panganib ang covered at hindi covered.
Payo namin: linawin ang usapin sa RPR at compliance bago alisin ang conditions ng purchase contract. Kapag malapit na ang closing, maaaring limitado na ang mga pagpipilian. Tingnan din ang title insurance.
Karaniwan ito sa mga pamilyang Pilipino. Maaaring mag-ambag ang magkakapatid sa down payment, tumulong ang mga magulang, o isama sa titulo ang isang kamag-anak upang makatulong sa pagkuha ng mortgage. Posible ang ganitong ayos, ngunit may mahahalagang desisyong dapat malinaw bago pumirma.
Uri ng pagmamay-ari | Ano ang ibig sabihin |
Joint tenancy | Kapag namatay ang isang joint tenant, karaniwang napupunta sa surviving joint tenant o tenants ang kanyang interest sa pamamagitan ng right of survivorship, sa halip na dumaan sa kanyang estate. Maaaring angkop ito sa ilang mag-asawa o partners, depende sa kanilang estate-planning goals. |
Tenants in common | May hiwalay na share ang bawat co-owner, at maaaring magkakaiba ang laki ng mga share, gaya ng 60% at 40%. Kapag namatay ang isa, ang kanyang share ay karaniwang mapupunta sa kanyang estate at maipapasa ayon sa will o intestacy rules. Maaaring mas angkop ito sa magkakapatid, depende sa kanilang layunin. |
Ang tanong na dapat sagutin bago pumirma
Magkano ang ambag ng bawat isa, at paano ito hahatiin kapag ipinagbili ang bahay? Sino ang magbabayad ng mortgage, property tax, insurance, at repairs? Ano ang mangyayari kung may gustong umalis, magbenta ng bahagi, o mag-refinance? Ano ang mangyayari kapag may namatay o may naghiwalay na mag-asawang kabilang sa mga may-ari? Sino ang titira sa bahay, at may babayaran ba siya sa ibang co-owners?
Maaaring sagutin ng isang maayos na co-ownership agreement ang mga tanong na ito. Karaniwang mas maliit ang gastos sa paghahanda nito kaysa sa gastos ng alitan sa hinaharap. May mga bahay na binili ng magkakamag-anak nang may mabuting layunin na nauwi sa matagal na hindi pagkakaunawaan dahil walang malinaw na nakasulat na kasunduan.
Ang pagbili ng condo ay may kasamang interes sa condominium corporation at mga obligasyong itinakda sa condominium documents. Basahin at suriin ang mga sumusunod bago maging final ang inyong purchase contract:
Ang special assessment para sa bubong, exterior, o iba pang malaking pagkukumpuni ay maaaring umabot sa libo-libo o sampu-sampung libong dolyar bawat unit. Maaaring makita ang panganib nito sa reserve fund study, minutes, budget, at iba pang condominium documents. Ipapaliwanag namin sa Tagalog ang mahahalagang bahagi.
Ang pederal na pagbabawal sa pagbili ng ilang residential property ng mga non-Canadian ay nananatiling may bisa hanggang Enero 1, 2027. Habang umiiral ito, may mga limitasyon sa pagbili ng residential property sa mga lugar gaya ng Calgary ng mga taong hindi Canadian citizen o permanent resident.
May mga exception. Maaaring kabilang dito ang ilang temporary residents na may work permit, ilang international students, refugees, at ilang uri ng property o transaksyon. Magkakaiba ang kondisyon ng bawat exception at maaaring magbago ang mga regulasyon. Kailangang suriin ang status ng buyer, uri at lokasyon ng property, at petsa ng pagbili bago pumirma.
Mahalaga ang petsa ng pagbili at ang inyong status. Ang application ng ban at ng anumang exception ay nakadepende sa mga detalye ng transaksyon.
Ang paglabag ay maaaring humantong sa multa, at maaaring ipag-utos ng korte ang pagbebenta ng ari-arian. Mahalagang suriin ang status at eligibility ng buyer bago maging binding ang purchase contract.
Dahil nakatakdang matapos ang ban sa Enero 1, 2027, maaaring makaapekto ang petsa ng pagbili sa inyong eligibility. Kumonsulta bago pumirma sa purchase contract.
Kung non-resident kayo ng Canada para sa income-tax purposes at magbebenta kayo ng taxable Canadian property, maaaring kailanganin ang Section 116 Certificate of Compliance mula sa Canada Revenue Agency. Kung walang naaangkop na certificate, maaaring magkaroon ang buyer ng obligasyong mag-withhold at mag-remit ng bahagi ng purchase price sa CRA.
Maaaring tumagal ang pagproseso ng certificate. Kung pagkatapos lamang ng closing sisimulan ang aplikasyon, maaaring maantala ang pag-release ng malaking bahagi ng sale proceeds. Kaya mas mabuting ihanda ito nang maaga.
Paalala: magkaiba ang pagiging “tax resident” at immigration status. Hindi awtomatikong non-resident para sa tax purposes ang isang tao dahil lamang nasa Pilipinas siya. Nakabatay ang tax residency sa kabuuan ng mga pangyayari at residential ties. Alamin muna ang inyong tax residency, pagkatapos ay planuhin ang pagbebenta at ihanda nang maaga ang papeles para sa certificate.
Inaasikaso namin ang mortgage at refinancing, kabilang ang private lending. Kung nahihirapan na kayong magbayad o nakatanggap na kayo ng mga dokumento mula sa korte, kumonsulta agad tungkol sa foreclosure.
Ang foreclosure sa Alberta ay dumaraan sa korte at may ilang yugto. Kapag maaga kayong kumilos, maaaring magkaroon ng mas maraming pagpipilian, gaya ng paghingi ng redemption period, pagbebenta ng ari-arian upang mapangalagaan ang natitirang equity, o pakikipag-usap sa lender tungkol sa maaaring payment arrangement. Huwag ipagwalang-bahala ang mga dokumentong natanggap mula sa korte.
Tingnan din: commercial real estate | business law
Ang taong makakausap ninyo sa Tagalog
Anthony Ludalvi Vista Student-at-Law | English · Tagalog · Hiligaynon (Ilonggo)
Bago lumipat sa Canada, mahigit dalawang dekada siyang nagpraktis ng batas sa Pilipinas. Kabilang dito ang sampung taon bilang Assistant Special Prosecutor sa Office of the Ombudsman. Nagturo rin siya ng criminal law sa Arellano University School of Law. Dahil sa kanyang karanasan, nauunawaan niya ang legal na sistema sa Alberta at ang sistemang pamilyar sa mga kliyenteng Pilipino.
Paalala: bilang Student-at-Law, nagtatrabaho siya sa ilalim ng superbisyon ng isang abogado ng Shim Law. May abogado ng Shim Law na nakatalaga sa inyong file, at maaari kayong makipag-usap kay Anthony sa Tagalog sa buong panahon ng aming serbisyo.
Mga Madalas Itanong
Bukod sa presyo ng bahay, magkano pa ang dapat kong ihanda?
Kabilang sa karaniwang gastos ang bayad sa abogado, registration fees sa titulo at mortgage, title insurance kung kailangan, mortgage-related fees, home inspection, at adjustments sa property tax o condo fees. Ang transfer at mortgage registration fees ay karaniwang may $50 base fee bawat isa, plus $5 sa bawat $5,000 ng value o mortgage principal. Walang land transfer tax sa Alberta. Maaari naming tantiyahin ang mga gastos batay sa inyong transaksyon.
Sabi ng nagbebenta, title insurance na lang imbes na RPR. Okay lang ba?
Maaari itong tanggapin kung pinapayagan ng purchase contract, ngunit dapat malinaw sa inyo ang pagkakaiba. Ipinapakita ng RPR ang boundaries at lokasyon ng improvements. Ang title insurance ay nagbibigay lamang ng coverage para sa mga panganib na saklaw ng policy at hindi nito pisikal na ipinapakita ang property. Suriin muna ang policy at ang dahilan kung bakit walang kasalukuyang RPR with compliance.
Magkakapatid kaming bibili ng bahay nang sabay. Ano ang dapat naming ayusin?
Una, pumili sa pagitan ng joint tenancy at tenants in common dahil magkaiba ang epekto kapag may namatay. Para sa magkakapatid, maaaring mas angkop ang tenants in common kung nais nilang mapunta sa kani-kanilang estate ang kanilang bahagi, ngunit nakadepende ito sa kanilang layunin. Pangalawa, gumawa ng co-ownership agreement tungkol sa mga ambag, gastos, paggamit ng bahay, pagbebenta, refinancing, at pag-alis ng isang co-owner.
Estudyante ako dito. Puwede ba akong bumili ng bahay?
May exception para sa ilang kwalipikadong international students, ngunit may mga tiyak na kondisyon. Kailangang suriin ang inyong immigration status, programa, paninirahan, tax filings, halaga at lokasyon ng property, at iba pang legal requirements bago pumirma. Ang ban ay nakatakdang matapos sa Enero 1, 2027.
Nasa Pilipinas ako. Puwede akong bumili ng bahay sa Calgary?
Depende ito sa inyong status, sa uri at lokasyon ng property, at sa application ng federal ban. Kung maaari kayong bumili, maraming bahagi ng transaksyon ang maaaring gawin sa video call at electronic documents. Ang mga dokumentong kailangang pirmahan nang personal, ipa-witness, o i-notaryo ay maaaring mangailangan ng espesyal na proseso sa Pilipinas, kabilang ang consular o apostille requirements, depende sa dokumento.
Ibebenta ko ang bahay ko sa Calgary pero hindi na ako Canadian tax resident.
Maaaring kailanganin ninyo ang Section 116 Certificate of Compliance mula sa CRA. Kung wala ang certificate na kailangan para sa transaksyon, maaaring obligado ang buyer na mag-withhold at mag-remit ng bahagi ng purchase price sa CRA. Dahil maaaring tumagal ang proseso, ihanda ang aplikasyon bago ang closing at, kung maaari, bago pa ilista ang property.
May natanggap akong papeles sa korte mula sa bangko. May pag-asa pa ba?
Karaniwang may mga hakbang pang maaaring isaalang-alang, ngunit mahalaga ang oras. Dumaraan sa korte ang foreclosure sa Alberta. Depende sa yugto at mga pangyayari, maaaring humingi ng redemption period, ibenta ang property upang mapangalagaan ang equity, o makipag-usap sa lender tungkol sa payment arrangement. Kumonsulta agad at huwag ipagwalang-bahala ang mga dokumento.
Naghihiwalay kami at kailangang ayusin ang bahay. Kayo rin ba ang mag-aasikaso?
Opo. Maaaring magtulungan ang aming family law at real estate teams upang maayos ang paglipat ng titulo, mortgage, at hatian ng ari-arian. Susuriin muna ang anumang settlement agreement o court order at ang mga requirement ng lender.
Kamakailan ay may mga natuklasan kaming indibidwal na ginagamit ang pangalan at reputasyon ng aming opisina upang magpanggap na empleyado o ahente ng Shim Law, at manghingi ng pera. Maliban sa mga abogado at immigration consultant na nakalista at may larawan sa aming opisyal na website, walang ibang legal o non-legal na kinatawan ang Shim Law saanmang panig ng mundo, at wala kaming kasosyong ahensya.
Kung may kumontak sa inyo na nagsasabing kinakatawan nila ang Shim Law at humihingi ng bayad, tumawag muna sa 403-476-2011 upang beripikahin.
Shim Law
Address: 634 – 6 Ave SW, Unit #810, Calgary, AB
Telepono: 403-476-2011 (local 101)
Mga wika: Tagalog, Hiligaynon, English, Korean, Chinese (Mandarin at Cantonese), Hindi, Punjabi, Persian, French
Paunawa: Ang nilalaman ng pahinang ito ay pangkalahatang impormasyong legal lamang. Hindi ito legal na payo para sa inyong partikular na sitwasyon at hindi ito bumubuo ng relasyong abogado at kliyente. Nagbabago ang mga batas at patakaran sa Alberta at sa Canada, kaya kumonsulta sa isang abogado tungkol sa inyong sariling kaso.
Sana kami ay inyong tawagan at bisitahin sa aming opisina.
634 – 6 Ave SW (Unit #810) Calgary, AB
403-476-2011 (Ext. 101)
